Quando si vende un immobile, è fondamentale verificare la sua regolarità sotto diversi aspetti. Due degli elementi chiave da controllare sono il catasto e l'urbanistica. Spesso questi due termini vengono confusi, ma rappresentano ambiti differenti, e una mancata conformità urbanistica può creare seri problemi nella compravendita. Vediamo nel dettaglio cosa significano e perché è essenziale controllare la conformità urbanistica prima di vendere.
Cos’è il Catasto?
Il catasto è un archivio pubblico gestito dall'Agenzia delle Entrate che registra le caratteristiche degli immobili a fini fiscali. Ogni immobile ha una scheda catastale che include:
Dati identificativi (foglio, particella, subalterno)
Superficie e destinazione d’uso
Categoria catastale
Rendita catastale (utilizzata per il calcolo di imposte e tasse)
Va sottolineato che il catasto ha una funzione puramente fiscale e non garantisce la conformità urbanistica di un immobile.
Cos’è l’Urbanistica?
L’urbanistica, invece, riguarda la conformità dell’immobile alle normative edilizie e ai titoli abilitativi rilasciati dal Comune (come concessioni edilizie, permessi di costruire, SCIA, ecc.). In sostanza, la conformità urbanistica certifica che l’immobile sia stato costruito e modificato nel rispetto delle regole previste dal piano regolatore e dalle normative locali.
Un immobile urbanisticamente conforme deve corrispondere al progetto depositato in Comune e ai titoli edilizi approvati nel tempo. Se sono state fatte modifiche senza autorizzazione, potrebbero esserci problemi nel trasferimento dell’immobile.
Perché è Importante Controllare la Conformità Urbanistica Prima di Vendere?
Se l’immobile non è conforme dal punto di vista urbanistico, la compravendita può essere compromessa o addirittura bloccata. Ecco i principali motivi per cui è essenziale fare una verifica preventiva:
Validità dell'atto di compravenditaLa legge prevede che un immobile non conforme urbanisticamente non possa essere venduto, se non previa regolarizzazione.
Accesso al mutuoLe banche richiedono che l'immobile sia conforme prima di concedere un mutuo. Un’irregolarità urbanistica può impedire l’erogazione del finanziamento all’acquirente.
Possibili sanzioni e costi imprevistiSe emergono difformità, il proprietario potrebbe dover affrontare costi di sanatoria, spese tecniche e, nei casi più gravi, l’obbligo di demolire le parti abusive.
Tutela dell’acquirente e della transazioneVerificare la regolarità urbanistica prima di mettere in vendita l'immobile evita problemi con l’acquirente e garantisce una transazione sicura.
Come Verificare la Conformità Urbanistica?
Per essere certi che l’immobile sia conforme, è consigliabile rivolgersi a un tecnico abilitato (geometra, architetto, ingegnere), il quale verificherà:
La corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile e i progetti depositati in Comune
L’eventuale presenza di abusi edilizi
La possibilità di sanare eventuali irregolarità
Se necessario, si potrà procedere con una sanatoria edilizia o con una CILA (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata) per regolarizzare piccole difformità.
Conclusione
Catasto e urbanistica sono due aspetti distinti ma entrambi fondamentali nella vendita di un immobile. Il catasto ha funzione fiscale, mentre l’urbanistica attesta la regolarità edilizia. Prima di vendere una casa, è cruciale verificare la conformità urbanistica per evitare problemi legali, economici e burocratici. Effettuare questo controllo in anticipo permette di affrontare eventuali irregolarità in tempo e garantire una vendita serena e sicura.
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